Mýty o investicích do realit – Salutem – Realitní I

Salutem – Realitní I

Aspell_carousel (3)

Investice do nemovitostí: Mýty, kterým byste neměli podléhat

Reality jsou největším investičním nástrojem v České republice, zájem o ně v posledních letech zaznamenal zvýšený zájem investorů. Ti skupují jednu nemovitost za druhou, často za nadsazené ceny, a podléhají naivní představě, že u této investice je nulové riziko a zaručený výnos. Jenže i u investičních bytů platí stejná pravidla jako u ostatních typů investic.

Reálná situace na trhu s investičními nemovitostmi na jednu stranu říká, že ceny rezidenčních bytů rostou, ale na druhou stranu v posledním roce prudce klesají ceny nájmů. To pro investory znamená jediné: snížení výnosu a zvýšení rizika ztráty. Z tohoto hlediska začínají být zajímavé právě realitní investiční fondy, které dokážou riziko výrazněji rozložit. Jaké jsou tedy mýty, kterým investoři podléhají, když zvažují koupi investiční nemovitosti před investicí do realitního investičního fondu?

Mýtus č. 1: Na pronajímání nemovitosti nelze prodělat

Jak jsme již uvedli výše, také i u investiční nemovitosti investor podstupuje určité riziko. Jaký bude jeho celkový výnos, totiž záleží na mnoha faktorech. Kromě možné výše nájmu je to zejména schopnost mít nemovitost neustále obsazenou nájemníkem. I jeden jediný měsíc, po který není nemovitost pronajatá, znamená pro investora pokles výnosu. U fondu je toto riziko rozložené tím, že v portfoliu fondu bývají desítky různých typů nemovitostí s desítkami až stovkami nájemců.

Mýtus č. 2: Prostě stanovím takové nájemné, abych vydělal

Výnos jednoduše stanovíme tak, že na jednu stranu rovnice dáme příjmy a na druhou náklady. Příjmy jsou pak odvislé od toho, kolik lze po nájemníkovi v dané lokalitě za konkrétní nemovitost požadovat. A tady již číhá úskalí, se kterým musí vlastník počítat – pokud stanoví příliš vysokou cenu, tak bude na nájemníka čekat velmi dlouho, nebo bude muset jít s cenou níže. V mezidobí hledání pak negeneruje příjmy, ale zároveň navíc platí nákladové položky. Jinak řečeno, nemovitost se stává nevýnosovou.

Mýtus č. 3: I když si vezmu hypotéku, tak vydělám

I přesto, že jsou dnes sazby hypotečních úvěru na velmi nízkých hodnotách, okolo hranice 2 % ročně, tak ceny nemovitostí za poslední roky rostly o desítky procent a měsíční splátky hypotéky jsou proto vysoké. Pokud má hypotéka na nákladech vysoký podíl, nemusí být celá pokryta z příjmů za inkasované nájemné. Navíc do nákladů, kromě hypotečního úvěru, je třeba zahrnout i další poplatky, jako jsou fond oprav, správa a pojištění nemovitosti, pravidelná údržba a opravy v bytě. ů

Mýtus č. 4: Investice do vlastní nemovitosti není zatížena poplatky

To také není tak docela pravda. Z celé výše nájemného musí vlastník odvádět daň z příjmů. Navíc se každý rok platí daň z nemovitosti. Pokud dojde ke koupi nemovitosti v roce 2021, investor musí počítat s tím, že pokud prodá nemovitost za méně než 10 let od koupě, tak se na něj vztahuje daň z prodeje nemovitosti. Ta se platí z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou nemovitosti. V případě realitního fondu podléhají dani pouze výnosy, a to v případě odkupu v prvních třech letech.

Mýtus č. 5: Fond může zkrachovat, o vlastní nemovitost nikdy nepřijdu

Investiční fond podléhá velmi přísné regulaci a kontrole činnosti ze strany dozorujících institucí (Česká národní banka, Centrální depozitář cenných papírů). Dozor se ještě zpřísňuje, pokud je fond veřejně obchodovaný na Burze cenných papírů Praha. Investor o svou nemovitost může přijít například živelní katastrofou, jako je požár či povodeň. Vlastník by tedy neměl zapomínat na kvalitní pojištění nemovitosti, což mimochodem opět znamená vzrůstající náklady.

Mýtus č. 6: Fond znamená velké riziko ztráty

Investice do realitního fondu znamená, že neinvestujete pouze do jediné nemovitosti, ale do desítek různých realit, které jsou rozprostřeny po celé České republice, a bývají typově rozdílné (komerční, průmyslové, rezidenční). Tímto jsou rizika investora rozložena. Pokud u jedné z nemovitostí v portfoliu dojde ke krátkodobému výpadku nájemníka, fond má v portfoliu desítky až stovky jiných nájemců, kteří ztrátu vykompenzují. Pokud ale přijde o nájemníka investor, který má jen jeden byt, tak ztrátu pocítí ihned.

Mýtus č. 7: Nemovitost vždy prodám se ziskem

Vlastník investiční nemovitosti může v případě celkového zisku spekulovat ještě na výnos získaný z prodeje nemovitosti. Je pravdou, že v posledních sedmi letech jsme svědky vzrůstajících cen nemovitostí o desítky procent. Nicméně současný vývoj není zárukou vývoje budoucího. Finální cena prodeje, a tedy i možný výnos, se odvíjejí z celkového vývoje trhu s realitami mezi obdobím nákupu a prodeje vlastněné nemovitosti. Stačí pak obdobný propad jako v letech 2008/2009 a ceny mohou prudce poklesnout. Jejich návrat na původní hodnoty je otázkou dlouhých let.

Mýtus č. 8: Investiční nemovitost je investice bez starostí

Spíše opak bývá pravdou. O investiční nemovitost a nájemníky je zapotřebí se starat průběžně. Další starost přibývá investorovi tehdy, kdy nájemníci nemovitost opustí a on musí nalézt nové, spolehlivé a platící. V případě fondu se o nájemníky a údržbu starají jednotliví správci nemovitostí a investor pak pouze sleduje vývoj výnosu akcií.

Chcete-li vědět více, ozvěte se nám

Napište nám